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坐拥风水宝地反困愁城 上海正大广场第三次起跑

  本报记者 周益广 发自上海

  正大广场,这座上海至今最大也最奢华的MALL,依然难以看到财务收支平衡的那一天。

  据悉,正大广场每年的利息加上折旧费为3亿元,加上其他管理费用等,每年支出为4

    黄金地段成MALL鸡肋

  频繁换帅乃商家大忌,但是投资方正大集团似乎顾不了这么多了。

  正大广场6到10层的规划本来为文化、娱乐、饮食及休闲服务等板块。但是记者在现场看到,除了星美影城以及几家品牌餐厅以外,6层及以上已经非常冷清,大量的经营场地空置。

  正大集团原计划在正大广场项目上投资3亿美元,其中自筹1亿美元,泰国银团贷款2亿美元。但是恰逢1997年东南亚金融风暴,该项目遭遇资金不到位的难题,导致项目暂停并向承建方支付了高额违约金。尔后修改设计方案,地上建筑重新招标。如此一来,整个项目投入近5亿美元,而中国第一高楼金茂大厦的总投资也只有5.6亿美元。

  据悉,正大广场每年的利息加上折旧费为3亿元,加上其他管理费用等,每年支出为4亿元。而今年,正大广场的销售目标还是3亿元。

  事实上,依据正大广场目前的人流和经营状况来看,近期能否达到财务平衡都是一个大问号。

  首先是如何通过成功招商,填满这个“庞然大物”。记者了解到,正大广场投资方之所以当初请来朱海翔,重要原因之一是他在百货业多年,有大把的品牌资源。但是事过一年多,朱海翔曾经计划招入国际一线品牌的计划没有实现,高层招商这块难啃的骨头,依然没有起色。

  另外,尽管正大广场所处的位置绝对是上海的黄金地段,但这是金融贸易区,周边人群主要是写字楼里的白领,白天来上班,傍晚就回家,这样的人流对商场来说简直是鸡肋——他们有消费能力,但是你又难以抓住他们的钱包。此外就是旅游者,消费力有限。

     三位CEO三副药方

  频繁换帅,导致了正大广场经营思路没有连续性。

  记者了解到,正大广场首任CEO沈以亨原计划在正大导入全上海第一个名品折扣店,然后在高层引进房产展览和电影院等休闲娱乐设施。

  正大广场的第二任CEO朱海翔,是来自台湾地区的百货业知名职业经理人。现又回归面货,任正大广场正大百货总裁。

  朱海翔使正大广场带上明显的“百货”痕迹。“我认为中国的MALL应该走向百货化。”他说。

  而新来的CEO又有新思路。这使得在消费者眼里,正大广场成为一个不断被折腾的广场。最明显的例子是广场里的主题百货。2003年底,正大百货的面积是2万平方米,朱海翔进入正大广场后,将1~4楼的大部分场地都经营百货,到2004年底百货经营面积达到5.6万平方米。“以后百货将缩小,要空出1万平方米。”朱海翔说。

    进入美籍CEO时代

  去年10月份,美国人魏乐楠(RobertF.Welanetz)先生“空降”上海,成为正大广场发展商上海帝泰发展有限公司新任CEO。正大广场的进入自己的第三个纪元。

  今年4月,美籍华人潘丽君女士“空降”上海担任正大广场CEO。

  7日,魏乐楠先生在接受了《第一财经日报》记者的专访。

  “现在我们最大的困难是缺乏好的品牌,把各种好的品牌组织起来聚集到我们的商场里,形成良性循环是最重要的事情。”魏乐楠指着墙上的12幅规划图告诉记者,目前他们正在全力以赴,争取在计划的时间之类完成现在的招商目标。

  闲置场地无疑是一个大型MALL的致命伤,如何利用好空置的楼面?“我们准备把7、8两层变成商务办公区,8楼的部分区域以及9楼区域引进一个比较高档的娱乐项目,9楼还将有高级剧场组合在一起。靠黄浦江的西面商铺全部做成餐厅,再开几家高档的餐饮店。”他说。

  人流与交通状况的改善,也是正大广场必须面对的问题。“大方向来说不能控制什么,目前通过公共交通来的人还是很多的。我们的停车场供应充足,停车方便,费用也不高,除了现有的地下停车场,旁边还有两个滨江车库可以使用。现在出租车也越来越多了,顾客购物后离开也比较方便了。”

  近日又有正大集团已出售正大广场部分股权的消息传出。

  “我们可能会到国际资本市场上进行一些融资活动,但正大集团不会出售正大广场的股权,正大集团会把正大广场当作在中国的一个门面长期经营下去。”魏乐楠断然否定了这个传言,同时表示出“第三次起跑”的坚定信心。